​טעות 1: מחפשים דירה לפני שקובעים תקציב

הטעות הראשונה מתחילה עוד לפני המשכנתא.

זוג נכנס לאתר נדל"ן, רואה דירה מעט מעל התקציב, מבקר בה, מתאהב ומתחיל לחפש דרך להשלים את הפער.

במצב כזה, במקום שהתקציב יקבע איזו דירה אפשר לקנות, הדירה קובעת כמה כסף צריך לגייס.

תכנון נכון מתחיל בבדיקת ההון העצמי, ההכנסות, ההוצאות וההחזר החודשי שמתאים למשפחה. רק לאחר מכן קובעים את מחיר הנכס.

​

טעות 2: מסתמכים על מחשבון משכנתא באינטרנט

מחשבון משכנתא יכול לתת הערכה ראשונית, אבל הוא אינו תכנון פיננסי.

הוא בדרך כלל אינו מכיר את מבנה ההכנסות שלכם, ההתחייבויות הקיימות, השינויים הצפויים במשפחה ואת מאפייני המסלולים השונים.

שינוי קטן בהנחות הריבית, בתקופה או בהצמדה יכול ליצור הבדל משמעותי בתוצאה.

אפשר להשתמש במחשבון כדי להבין סדרי גודל, אבל לא כדי להחליט על עסקה.

​

טעות 3: חותמים על חוזה לפני בדיקת המימון

חתימה על חוזה יוצרת התחייבות משפטית ומועדי תשלום.

אם לאחר החתימה מתברר שהבנק אינו מאשר את סכום המשכנתא, שהכנסה מסוימת אינה מוכרת או שהנכס בעייתי למימון, הרוכשים עלולים להיקלע למצב מסוכן.

לפני החתימה חשוב לקבל אישור עקרוני, לבדוק את מקורות ההון העצמי ולוודא שהנכס ניתן למימון.

כאשר קיימת אי-ודאות לגבי הנכס, כדאי לשקול שמאות מוקדמת ובדיקות משפטיות מתאימות.

​

טעות 4: בוחרים משכנתא לפי ההחזר הראשון

החזר התחלתי נמוך נשמע מצוין, אבל הוא אינו מספר את כל הסיפור.

ייתכן שההחזר נמוך משום שההלוואה נפרסה לתקופה ארוכה, משום שחלק גדול ממנה נמצא במסלולים משתנים או משום שהיא כוללת הצמדה למדד.

משכנתא צריך לבחון לאורך זמן:

• כיצד ההחזר יכול להשתנות?

• כמה מהקרן צפוי להישאר לאחר מספר שנים?

• כמה תשלמו בסך הכול?

• האם יהיו קנסות אם תרצו לבצע שינוי?

ההחזר בחודש הראשון חשוב, אבל המשכנתא ממשיכה גם בחודש ה-120.

​

טעות 5: משווים רק ריביות

ריבית נמוכה אינה מבטיחה משכנתא טובה.

שני בנקים יכולים להציע ריבית דומה, אבל בתמהילים שונים לחלוטין. הצעה אחת יכולה לכלול חשיפה גבוהה יותר למדד או לשינויי ריבית, והשנייה יכולה להציע יציבות וגמישות טובות יותר.

כדי להשוות הצעות צריך לוודא שמשווים את אותו סכום, אותה תקופה ואותו תמהיל.

אחרת, זו השוואה בין תפוחים, תפוזים והצעת בנק שנראית מצוין בעיקר כי אף אחד לא קרא את האותיות הקטנות.

​

טעות 6: משתמשים בכל ההון העצמי

רוכשים רבים מכניסים לעסקה את כל החסכונות כדי להקטין את המשכנתא.

הרעיון נשמע הגיוני, אבל הוא עלול להשאיר את המשפחה ללא כסף זמין להוצאות בלתי צפויות.

לאחר רכישת הדירה עלולות להגיע הוצאות על שיפוץ, ריהוט, תיקונים, מעבר, אנשי מקצוע והשלמות שלא תוכננו מראש.

כדאי לשמור כרית ביטחון ולא לבנות על כך ש"נסתדר כבר". המשפט הזה עובד מצוין עד שהמזגן מתקלקל שבוע אחרי שנכנסתם לדירה.

​

טעות 7: חושבים שהעבודה הסתיימה לאחר קבלת המשכנתא

משכנתא אינה מוצר שלוקחים ושוכחים.

לאורך השנים משתנים הריביות, ההכנסות, יתרת החוב והתוכניות המשפחתיות. הלוואה שהתאימה לכם בזמן הרכישה יכולה להפוך לפחות מתאימה בהמשך.

לכן מומלץ לבצע בדיקה תקופתית ולבחון:

• האם הריביות עדיין תחרותיות?

• האם קיימת חשיפה גבוהה מדי למדד או לריבית משתנה?

• האם ניתן לקצר את התקופה?

• האם צפוי סכום כסף שיכול לשמש לפירעון?

• האם ההחזר עדיין מתאים להכנסה?

ניהול המשכנתא לאורך זמן יכול להיות חשוב לא פחות מהתכנון הראשוני שלה.

איך נראה תהליך רכישה מסודר?

תהליך נכון צריך להתבצע בשלבים ברורים:

1. אפיון המטרות והיכולת הכלכלית

2. קבלת אישור עקרוני

3. קביעת תקציב וחיפוש נכס

4. ביצוע בדיקות משפטיות, תכנוניות ושמאיות

5. ניהול משא ומתן מול הבנקים

6. ביצוע המשכנתא והעברת הכספים

7. בדיקה וניהול של ההלוואה לאורך השנים

כאשר כל שלב מתבצע בזמן הנכון, קטן הסיכון להפתעות והחלטות מתקבלות מתוך מידע ולא מתוך לחץ.

לסיכום

רוב הטעויות במשכנתא אינן נגרמות מחוסר אינטליגנציה או מחוסר אחריות. הן נגרמות משום שמדובר בתהליך מורכב שהרוכשים מבצעים פעמים בודדות בחייהם, בעוד הבנקים ואנשי המקצוע פוגשים עסקאות כאלה בכל יום.

הדרך להימנע מטעויות היא לעבוד על פי סדר נכון: קודם מתכננים, אחר כך בודקים, ורק בסוף מתחייבים.

דירה אמורה להעניק למשפחה יציבות וביטחון. תכנון נכון של העסקה והמשכנתא הוא מה שמאפשר לה להישאר כזאת גם שנים לאחר קבלת המפתח.