משכנתא בגובה העיניים
מדריך דיגיטלי אינטראקטיבי
המדריך שיחסוך לכם עד 500,000 שקל במשכנתא
קצת על המדריך...
המדריך "משכנתא בגובה העיניים" נכתב בהשקעה רבה והוא מתמצת בקווים כלליים את כל עקרונות הבסיס שחשוב להבין לפני שלוקחים משכנתא.
- מה זאת משכנתא?
- מה הקריטריונים לקבלת משכנתא?
- סוגי ריביות ומה משפיע על עליהן במשכנתא?
- מקבץ של שאלות תשובות נפוצות בנושא משכנתאות.
- פרק בונוס - טעויות נפוצות שעושים שלוקחים משכנתא.
המדריך הוא מדריך אינטראקטיבי, בסוף כל פרק יופיע קישור שייקח אותכם לסרטון עם הסבר מלא על הפרק עם דוגמאות מספריות.
פשוט לחצו על האייקון והמדריך יעביר אותכם לסרטון הרלוונטי.
קריאה מהנה...
מה זאת משכנתא ?
משכנתא היא הלוואת ארוכת טווח, כנגד נכס. כאשר אנחנו מבקשים הלוואה גדולה, מגוף בנקאי או חוץ בנקאי אותו גוף מלווה, יבקש לרשום, על הנכס שבבעלותנו, משכנתא לטובתו.
קריטריונים לקבלת משכנתא
1. גיל הלווה
משכנתא יכולה להיות פרוסה עד 30 שנה אך לא מעבר לגיל 75.
במקרים חריגים אפשר גם עד גיל 80.
2. יחס החזר
מה האחוז, שהחזר החודשי של המשכנתא, מהווה מההכנסה שלנו נטו?
ההחזר החודשי, חייב להיות בין 35%-40% מההכנסה שלנו כולל ההחזר על התחייבויות (הלוואות, מזונות וכו').
3. אחוז המימון
כמה הבנק יכול לתת לכם לטובת הרכישה דירה?
מחוסרי דיור – אנשים שאין בבעלתם נכס, עד 75% מימון.
משפרי דיור– אנשים שבבעלותם נכס ומתכוונים למכור אותו, 70% מימון.
משקיעי נדל"ן– אנשים שבבעלתם נכס ורוצים לרכוש נכס נוסף, 50% מימון.
4. התנהלות פיננסית תקינה
היסטורית ההתנהלות הפיננסית שלכם, תקבע אם הבנק מוכן לתת לכם משכנתא בכלל ובאילו תנאים ולכן חושב לשמור על דירוג האשראי שלכם.
5. תקינות משפטית של הנכס
הבנק לא רק בודק אותכם הוא גם בודק את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. האם המחיר המבוקש הוא מחיר סביר? האם יש חריגות בנייה או מבנה מסוכן על הנכס?
סוגי ריביות במשכנתא
כל מי שלוקח משכנתא מכיר את זה... אנחנו ניגשים לבנק והבנקאי מתחיל לדבר סינית זורק לנו מילים כמו קל"צ מל"צ ק"צ ואנחנו מתחילים ללכת לאיבוד.
בפרק הזה תקבלו הסבר על כל מסלולי המשכנתא וסוגי הריביות שלה.
מה היתרונות ומה החסרונות של כל מסלול ומסלול?
מה משפיע על הריבית?
ומה המשמעות השמות של קל"צ מל"צ מ"צ וק"צ?
לפני שנכנס לעניין הריביות במשכנתא...
מה זאת ריבית?
ריבית היא המחיר של הכסף. כלומר כמה תעלה לנו ההלוואה?
אם אני לוקח הלוואה של 100,000 ₪ לשנה ב- 5% ריבית, המחיר על ההלוואה הזאת הוא 5,000 ₪ כלומר אני אחזיר לבנק 105,000 ₪
מרגיש הבנקאי מדבר סינית?
נתחיל במסלולי הריבית הקבועה...
מסלול הקל"צ - קבועה לא צמודה
נחשב למסלול הכי סולידי, אותה ריבית שנשלם ביום ראשון של המשכנתא היא אותה ריבית שנשלם ביום האחרון של המשכנתא.
יתרונות: וודאות ויציבות, אין השפעות חיצוניות ושינוי ריבית.
חסרונות: ריבית גבוהה, קשה למחזר, קנסות יציאה יקרים.
מסלול הק"צ –קבועה וצמודה למדד
אותה ריבית שנקבל ביום הראשון של המשכנתא היא אותה ריבית שנשלם גם ביום האחרון של המשכנתא. רק שעל הק"צ משפיעים שינויים לטוב ולרע במדד המחירים לצרכן.
יתרונות: הריבית לא משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא.
חסרונות: מושפע מהמדד, החזר חודשי יכול להשתנות, יש קנסות יציאה.
מסלול הזכאות של משרד השיכון והבינוי
מסלול הזכאות או הלוואת זכאות של משרד השיכון והבינוי הוא מסלול הלוואה שניתן למי שרוכש את דירתו הראשונה בישראל. הריבית במסלול הזכאות היא קבועה צמודה למדד.
יתרונות: ריבית נמוכה מאוד, אין עמלות פירעון.
חסרונות: מושפע מהמדד, החזר חודשי יכול להשתנות, הבירוקרטיה המסורבלת.
חשוב לזכור
בנק ישראל מחייב אותנו לקחת לפחות שליש, מהמשכנתא, בריבית קבועה
נעבור למסלולי הריבית המשתנה...
מסלול הפריים
ריבית מורכבת ריבית בנק ישראל + 1.5% = P. הריבית עשויה להשתנות, לפי השינויים בריבית בנק ישראל ולכן נחשב למסלול תנודתי מאוד.
יתרונות: ריבית נמוכה (בתקופות של יציבות), אין קנסות יציאה.
חסרונות: פוטנציאל שינוי ריבית אחת לחודש וחצי יוצר חוסר וודאות לגבי ההחזר החודשי.
מסלול המ"צ- משתנה צמודה למדד
הריבית משתנה אחת לתקופה, בד"כ כל 5 שנים, אך ניתן למצוא אופציות נוספות כמו כל שנה, כל שנתיים כל 3 וכו'. בנקודת שינוי הריבית, הריבית תעלה או תרד, לפי המצב במשק.
יתרונות: ריבית נמוכה, גמישות, קנסות יציאה נמוכים.
חסרונות: מושפע מהמדד, הריבית נתונה לשינוי ולכן נדרש מעקב אחת לתקופה.
מסלול המל"צ- משתנה לא צמודה
הריבית משתנה אחת לתקופה, בד"כ כל 5 שנים, אך ניתן למצוא אופציות נוספות כמו כל שנה , כל שנתיים כל 3 וכו'. בנקודת שינוי הריבית, הריבית תעלה או תרד, לפי המצב במשק.
יתרונות: יציבות, גמישות, קנסות יציאה נמוכים.
חסרונות: ריבית גבוהה ונתונה לשינוי ולכן המסלול דורש מעקב אחת לתקופה.
מסלול המט"ח –המטבע חוץ (דולר או יורו)
הריבית נקבעת על פי ריבית הליבור. גם פה נקבל ריבית יחסית נמוכה. אם זאת על המסלול משפע שינוי שער המטבע אל מול השקל ולכן המסלול מומלץ לאנשים שמקבלים את משכורות בדולרים או ביורו.
גורמים המשפעים על הריבית במשכנתא
1. אחוז המימון
כלומר מה החלק של המשכנתא ברכישת הנכס?
הבנק עובד לפי שלוש מדרגות מימון 45%, 60% ו-75%. כל עלית מדרגת מימון תגרום לעליה של הריביות בכמה עשיריות האחוז של המשכנתא שלנו וההפך.
2. אורך התקופה
התקופה המקסימלית למשכנתא היא 30 שנה, אבל הריבית נמדדת בנתחים של 5 שנים.
כל הוספה של 5 שנים, לתקפות המשכנתא תגרום לעליה בריבית על המסלול וההפך.
3. צמוד או לא צמוד
השינויים במדד משפעים ישירות על יתרת החוב שלנו במסלולי הצמוד מדד במשכנתא. בגלל ההשפעה הזו, הבנק מוכן להעניק לנו ריבית נמוכה יותר, על מסלולי הצמוד מדד, מאשר במסלולים שאינם צמודים.
4. תדירות שינוי הריבית
מסלולי המשכנתא שלנו מתחלקים לשני סוגי ריביות קבועות ומשתנות.
הנחת העבודה, בבחירה הבין מסלולי הקבועות למשתנות, היא שעל יציבות הריבית, נשלם יותר, כך שככל שתדירות שינוי הריבית במסלול גבוהה יותר כך נקבל ריבית נמוכה יותר וההפך.
סליחה אני רק שאלה... מקבץ שאלות נפוצות
1. כמה הון עצמי צריך לטובת רכישת בית ראשון ?
הבנק יכול לתת לנו עד .75% כלומר אם אני רוכש דירה ב-1,000,000 שקלים הבנק ייתן לי 750,000 שקלים משכנתא את שאר ה- 250,000 שקלים אני אצטרך להביא כהון עצמי.
2. לכמה בנקים כדאי להגיש בקשה למשכנתא ?
ההמלצה שלי היא להגיש ללא יותר משלושה בנקים שהם רלוונטיים לנו יותר מזה המשא ומתן מתחיל להפוך להיות מסורבל.
3. בבנק אמרו לי שאני צריך ערב כל אחד יכול להיות ערב ?
ערב למשכנתא חייב להיות מקרבה ראשונה של הלווה כלומר האחים או ההורים שלו.
4. איך זוג חברים שלנו עם אותה משכנתא, קיבלו ריביות הרבה יותר טובות?
למשכנתאות אין ריבית אחידה לכל הלקוחות בבנק, הריבית שלנו במשכנתא נקבעת על פי הערכת הסיכון שלנו כלפי הבנק
5. באיזה שלב צריך להיפגש עם יועץ משכנתאות?
הפגישה עם יועץ משכנתאות היא השלב הראשון בכל תהליך רכישת דירה, להבין מה היכולת הכלכלית שלנו, כמה משכנתא אפשר לקבל? באילו תנאים? באיזה החזר חודשי? ומה ההוצאות הנלוות שיש לנו בעסקה עצמה?
תזכרו
שני אנשים שמבקשים את אותה המשכנתא יקבלו תנאים שונים לגמרי.
פרק בונוס – טעויות נפוצות שמבקשים משכנתא
מתחילים לחפש דירה מבלי להוציא אישור עקרוני
מי אמר שיאשרו לכם משכנתא? כמה כסף יש לכם לעסקה? כמה משכנתא אתם צרכים? לא מעט אנשים חותמים על חוזה ואז רצים לבנק להוציא אישור לעסקה שכבר ביצעו ואז מתחילות הבעיות.
לא לוקחים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקה
לכל עסקה יש הוצאות נלוות שעלינו לקחת בחשבון. שכר טרחה של מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות , מס רכישה?, שיפוץ? את כל הוצאות האלה אנחנו צרכים לממן מתוך ההון העצמי שלנו.
מוותרים על שמאות פרטית
השמאות של הבנק היא עבור הבנק על מנת שהוא יחליט אם הוא מוכן להיכנס לעסקה. שמאות פרטית נעשית עבורכם על מנת שאתם תחליטו אם אתם מוכנים להיכנס לעסקה.
חושבים שהם מקבלים בבנק ייעוץ אובייקטיבי
בנק זה עסק עם מטרות רווח, הבנקאים מתוגמלים בבונוסים לפי כמות העסקאות וגבוה הריבית שהם מצלחים למכור ללקוחות.
להתייעץ עם הבנק זה בגדר
תרנגולת ששואלת את השוחט "מה אוכלים לארוחת ערב?"
הגעתם עד לכאן? כל הכבוד!!!
מגיעה לכם הטבה בשווי של 600 שקלים
החלטתם לרכוש בית? לא יודעים איך להתחיל?
אני רוצה להזמין אותכם לפגישת אפיון ותכנון המשכנתא שלכם.
מה תקבלו בפגישה?
תבינו כמה משכנתא תוכלו לקבל? ובאיזה החזר חודשי?
מה ההוצאות הנלוות לעסקה וכמה הון עצמי נדרש לכם בפעול?
ותוכנית אסטרטגית, על פי מפת דרכים מסודרת, לרכישת נדל"ן בטוחה.
הפגישה היא ללא עלות במקום 600 שקלים
אורך הפגישה כ- 45 דקות תערך או בזום או אצלי במשרד
תקבלו תמהיל משכנתא מותאם לצרכים והיכולות שלכם.
לתיאום פגישה לחצו כאן