איך מתכוננים נכון לרכישת הבית הראשון?

​

מהי משכנתא ראשונה?

משכנתא ראשונה היא הלוואה הנלקחת לצורך רכישת הנכס הראשון של הרוכשים. ברוב המקרים מדובר בזוגות צעירים או במשפחות שעוברות משכירות לבעלות על דירה.

המשכנתא נפרסת בדרך כלל על פני שנים רבות ומורכבת ממספר מסלולי הלוואה, כאשר לכל מסלול ריבית שונה, רמת סיכון אחרת וכללים משלו.

חשוב להבין: משכנתא אינה מוצר אחד שקונים מהבנק. היא תמהיל של מספר הלוואות שצריכות להתאים להכנסות, להוצאות, לתוכניות העתידיות וליכולת הכלכלית של המשפחה.

הטעות הנפוצה: מתחילים לחפש דירה לפני שבודקים תקציב

רוכשים רבים מתחילים את התהליך באתרי הנדל"ן. הם רואים דירה שמוצאת חן בעיניהם, מגיעים לביקור, מדמיינים איפה תעמוד הספה ורק לאחר מכן בודקים האם הם בכלל יכולים לממן את הרכישה.

זו בדיוק הדרך להיכנס ללחץ ולקבל החלטות לא נכונות.

השלב הראשון צריך להיות אפיון כלכלי מלא:

• מה גובה ההון העצמי הקיים?

• מהן ההכנסות נטו של משק הבית?

• מה גובה ההוצאות הקבועות?

• האם קיימות הלוואות נוספות?

• האם צפויים שינויים בהכנסה בשנים הקרובות?

• מהו ההחזר החודשי שהמשפחה יכולה לשלם בנוחות?

רק לאחר שמתקבלת תמונה כלכלית ברורה אפשר להגדיר תקציב רכישה אמיתי ולהתחיל לחפש דירה שמתאימה ליכולת הכלכלית.

לא כל ההון העצמי צריך להיכנס לדירה

אחת הטעויות המסוכנות ברכישת דירה ראשונה היא להשתמש בכל הכסף הקיים לצורך העסקה.

מעבר למחיר הדירה קיימות הוצאות נוספות, כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות, ייעוץ משכנתאות, שיפוץ, ריהוט, מעבר דירה, ביטוחים ולעיתים גם תשלומי מס.

בנוסף, מומלץ מאוד להשאיר קרן ביטחון להוצאות בלתי צפויות. משפחה שנכנסת לדירה חדשה ללא כסף נזיל עלולה למצוא את עצמה לוקחת הלוואות יקרות זמן קצר לאחר הרכישה.

המטרה היא לא רק להצליח לקנות את הדירה. המטרה היא להמשיך לחיות בצורה יציבה גם ביום שאחרי קבלת המפתח.

למה חשוב לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה?

אישור עקרוני הוא מסמך מהבנק שמציג את נכונותו הראשונית להעמיד משכנתא בהתאם לנתונים שנמסרו לו.

האישור מסייע להבין מהו סכום המשכנתא שהבנק עשוי לאשר ומהם התנאים הראשוניים לקבלת ההלוואה.

עם זאת, חשוב לזכור שהאישור העקרוני אינו התחייבות סופית. האישור עדיין כפוף לבדיקת המסמכים, לבדיקת הנכס, לשמאות ולקריטריונים של הבנק.

חתימה על חוזה רכישה לפני בדיקה מסודרת של יכולת המימון עלולה להעמיד את הרוכשים במצב שבו הם מחויבים לעסקה, אך אינם מצליחים לקבל את סכום המשכנתא הדרוש להם.

איך קובעים החזר חודשי נכון?

הבנק בוחן את ההחזר החודשי ביחס להכנסות המשפחה, אבל העובדה שהבנק מוכן לאשר סכום מסוים אינה אומרת שהמשפחה באמת יכולה לעמוד בו בנוחות.

החזר משכנתא צריך לאפשר למשפחה להמשיך לשלם גם על מזון, חינוך, רכב, חופשות, בריאות, חיסכון והוצאות בלתי צפויות.

כאשר בונים את ההחזר החודשי, צריך להביא בחשבון לא רק את המצב היום, אלא גם תרחישים עתידיים:

• עלייה אפשרית בריבית

• שינוי במדד המחירים

• ירידה זמנית בהכנסה

• חופשת לידה

• מעבר מקום עבודה

• הגדלת המשפחה

• הוצאות חינוך וצהרונים

• החלפת רכב או שיפוץ עתידי

משכנתא טובה אינה המשכנתא עם ההחזר הנמוך ביותר בחודש הראשון. זו משכנתא שהמשפחה יכולה לנהל לאורך זמן גם כאשר המציאות משתנה.

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא החלוקה של סכום ההלוואה בין מספר מסלולים.

קיימים מסלולים בריבית קבועה, ריבית משתנה, מסלולים הצמודים למדד ומסלולים שאינם צמודים. לכל מסלול יתרונות, חסרונות ורמת סיכון שונה.

תמהיל נכון צריך להתחשב בין היתר ב:

• גובה ההחזר הרצוי

• יציבות ההכנסה

• צפי לקבלת כספים בעתיד

• האפשרות לבצע פירעון מוקדם

• רמת הסיכון שהמשפחה מוכנה לקחת

• תקופת ההלוואה

• תוכניות למכור או לשדרג את הדירה בעתיד

אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. תמהיל שמתאים לזוג עובדי הייטק עם הכנסה גבוהה וקרנות השתלמות אינו בהכרח מתאים למשפחה עם הכנסה משתנה או לעצמאים.

אל תבחרו משכנתא רק לפי הריבית

רוכשים רבים מתמקדים בשאלה: איזה בנק נתן את הריבית הנמוכה ביותר?

הריבית חשובה, אבל היא רק חלק מהתמונה.

צריך לבדוק גם:

• האם ההלוואה צמודה למדד?

• כיצד ההחזר עשוי להשתנות?

• מהי העלות הכוללת של המשכנתא?

• האם קיימות עמלות פירעון מוקדם?

• האם התמהיל מתאים לתוכניות העתידיות?

• האם תקופת המשכנתא ארוכה מדי?

• מה יקרה במקרה של שינוי בהכנסות?

לפעמים הצעה שנראית זולה בחודש הראשון יכולה להתברר כיקרה ומסוכנת לאורך השנים.

חשיבות השמאות המקדימה

לפני רכישת נכס, ובמיוחד כאשר קיימת תלות גבוהה במשכנתא, כדאי לשקול ביצוע שמאות מקדימה.

השמאי בודק את שווי הנכס ואת מצבו המשפטי והתכנוני. אם קיימות חריגות בנייה, בעיות רישום או פער בין מחיר העסקה לשווי שהבנק מכיר בו, הבנק עלול לאשר משכנתא נמוכה מהסכום שתכננתם.

פער כזה עלול לדרוש מהרוכשים להביא הון עצמי נוסף, ולעיתים אף לסכן את ביצוע העסקה.

למה חשוב לבצע משא ומתן בין הבנקים?

גם לאחר קבלת אישור עקרוני, העבודה עדיין לא הסתיימה.

בנקים שונים יכולים להציע תנאים שונים לאותה משפחה ולאותה עסקה. לכן חשוב לפנות למספר בנקים, להשוות בין ההצעות ולנהל משא ומתן מסודר.

אבל ההשוואה צריכה להיות אמיתית. אי אפשר להשוות הצעות כאשר כל בנק מציע תמהיל אחר. כדי להבין איזה בנק באמת נותן תנאים טובים יותר, צריך לבקש הצעות על בסיס תמהיל דומה ככל האפשר.

שבעה שלבים לרכישת דירה בטוחה

תהליך נכון של רכישת דירה ראשונה צריך להתבצע לפי סדר ברור:

1. אפיון כלכלי והגדרת אסטרטגיית רכישה

2. קבלת אישור עקרוני למשכנתא

3. חיפוש נכס שמתאים לתקציב

4. בדיקות משפטיות, תכנוניות ושמאיות

5. ניהול משא ומתן מול הבנקים

6. ביצוע המשכנתא והעברת הכספים

7. מעקב וניהול המשכנתא לאורך השנים

כאשר מדלגים על שלבים או מבצעים אותם בסדר הלא נכון, הסיכון לטעויות גדל. כאשר עובדים לפי תהליך מסודר, אפשר לקבל החלטות בצורה רגועה ובטוחה יותר.

לסיכום

משכנתא ראשונה אינה מתחילה בבנק ואפילו לא בחיפוש הדירה. היא מתחילה בהבנה עמוקה של היכולת הכלכלית של המשפחה.

לפני שאתם מתחייבים לעסקה של מאות אלפי או מיליוני שקלים, חשוב שתדעו:

• מהו תקציב הרכישה הנכון עבורכם

• כמה הון עצמי באמת עומד לרשותכם

• מהו ההחזר החודשי שתוכלו לנהל לאורך זמן

• איזה תמהיל משכנתא מתאים לצרכים שלכם

• אילו סיכונים קיימים בעסקה

• כיצד להשוות ולנהל משא ומתן מול הבנקים

רכישת הבית הראשון אמורה להיות צעד שמעניק ביטחון למשפחה, לא התחייבות שמנהלת אותה במשך שלושים שנה.

בפגישת אפיון עסקה ניתן לבחון את הנתונים הכלכליים שלכם, להגדיר תקציב רכישה נכון ולבנות מסלול מסודר ובטוח לקראת רכישת הבית הראשון.