אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות קבלת אישור עקרוני למשכנתא.מהו אישור עקרוני?

אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מציג נכונות ראשונית להעמיד לכם משכנתא, בכפוף לבדיקת הנתונים, הנכס והמסמכים שיידרשו בהמשך.

הבנק בוחן בין היתר:

• את ההכנסות שלכם

• את הוותק ומצב התעסוקה

• את ההתחייבויות הקיימות

• את היסטוריית ההתנהלות הפיננסית

• את סכום ההון העצמי

• את מחיר הנכס המשוער

• את סכום המשכנתא המבוקש

חשוב להבין: אישור עקרוני אינו התחייבות סופית להעברת הכסף. מימוש המשכנתא תלוי בבדיקות נוספות, ובהן בדיקת מסמכי הנכס, שמאות, ביטחונות ועמידה בתנאי הבנק.

למה חשוב לקבל אישור לפני שמוצאים דירה?

כדי לדעת מה התקציב שלכם

בלי אישור עקרוני, זוג יכול לחפש דירות במחיר שאינו מתאים ליכולת המימון שלו.

לדוגמה, ייתכן שאתם מניחים שתוכלו לקבל משכנתא בסכום מסוים, אבל לבנק יש הסתייגות מהכנסה מסוימת, מהתחייבות קיימת או מאופן ההעסקה של אחד הלווים.

עדיף לגלות זאת לפני שנקשרים לנכס ולא לאחר חתימת חוזה.

כדי להגיע חזקים יותר למשא ומתן

מוכר דירה רוצה לדעת שהקונה שמולו מסוגל להשלים את העסקה. כאשר אתם מגיעים עם מסגרת מימון ברורה ואישור ראשוני, אתם משדרים רצינות ומקטינים את החשש שהעסקה תיפול בגלל בעיית מימון.

במקרים מסוימים, ודאות גבוהה יותר יכולה גם לחזק את העמדה שלכם במשא ומתן.

כדי להימנע מלחץ מיותר

לאחר חתימת חוזה מתחיל בדרך כלל מרוץ נגד הזמן. יש מועדי תשלום, מסמכים שצריך להמציא ותהליכים שצריך להשלים.

כאשר בדיקת המימון מתחילה רק בשלב הזה, כל עיכוב הופך למקור לחץ. כאשר מגיעים לחוזה לאחר בדיקה מוקדמת, חלק משמעותי מאי-הוודאות כבר נמצא מאחוריכם.

מה עלול לגרום לבנק שלא לאשר את המשכנתא?

גם משפחות עם הכנסה טובה עלולות להיתקל בקושי בקבלת אישור. בין הסיבות האפשריות:

• התחייבויות חודשיות גבוהות

• התנהלות לא תקינה בחשבון

• החזרות של חיובים או המחאות

• הלוואות רבות

• הכנסה שאינה יציבה

• תקופת העסקה קצרה

• דירוג אשראי בעייתי

• הון עצמי שאינו מספיק או שמקורו אינו ברור

• בעיה משפטית או תכנונית בנכס

לכן חשוב לבחון גם את הלווים וגם את הנכס. בנק יכול לאשר אתכם כלקוחות, אך לסרב לממן נכס מסוים אם קיימת בו חריגת בנייה, בעיית רישום או קושי במימוש הבטוחה.

האם מספיק לפנות לבנק אחד?

לא תמיד.

לבנקים שונים עשויה להיות מדיניות אשראי שונה. הכנסה מסוימת שבנק אחד יכיר בה באופן מלא עשויה להיבחן בצורה שמרנית יותר בבנק אחר. גם תנאי הריבית והתמהיל המוצע יכולים להשתנות מבנק לבנק.

עם זאת, המטרה אינה לפנות באופן אקראי לכל הבנקים. פניות לא מסודרות עלולות ליצור בלבול ולהקשות על ניהול המשא ומתן בהמשך.

נכון יותר לבנות תיק מסודר, להבין אילו בנקים מתאימים לפרופיל העסקה ולפעול על פי אסטרטגיה ברורה.

מה חשוב לבדוק באישור העקרוני?

אל תסתפקו בכותרת שאומרת שהבקשה אושרה. בדקו:

• מהו סכום המשכנתא שאושר?

• מהו שווי הנכס שעליו מבוסס האישור?

• מהי תקופת ההלוואה?

• מהו ההחזר החודשי הראשוני?

• אילו מסלולים הוצעו?

• האם קיימות התניות מיוחדות?

• אילו מסמכים והוכחות יידרשו בהמשך?

• עד מתי האישור והתנאים תקפים?

יש הבדל בין אישור שניתן על סמך נתונים מלאים ומסמכים מסודרים לבין הערכה כללית שניתנה לאחר שיחה קצרה.

אישור עקרוני אינו תחליף לתכנון

אישור עקרוני הוא כלי חשוב, אבל הוא רק שלב אחד בתהליך.

הוא יכול לעזור להבין מה הבנק מוכן לאשר, אך אינו קובע האם כדאי לקחת את מלוא הסכום, כיצד נכון לחלק את המשכנתא ואיך ההלוואה תשתלב בתקציב המשפחתי.

לפני שמתקדמים לרכישה, חשוב לבחון גם את ההחזר העתידי, את מבנה המסלולים ואת הסיכונים שיכולים להשפיע על המשכנתא לאורך השנים.

לסיכום

אישור עקרוני הוא לא נייר בירוקרטי שצריך להשיג כדי לסמן וי. הוא אחת מרשתות הביטחון החשובות בתהליך רכישת דירה.

כאשר מוציאים אותו בזמן, בודקים את הנתונים לעומק ומוודאים שהתקציב מתאים למשפחה, אפשר להגיע לחיפוש הדירה רגועים ומדויקים יותר.

הסדר הנכון הוא קודם להבין כמה אפשר לקנות, אחר כך לקבל אישור עקרוני ורק אז להתחיל לחפש דירה. זה אולי פחות מרגש מלפתוח אתרי נדל"ן בשתיים בלילה, אבל בדרך כלל הרבה יותר בטוח.